共有不動産の法律相談

　・一番多いのは相続がらみです。相続でとりあえず共有になったが、一人の共有者に独占されてしまい、使用料も払ってもらえない、また、ご自身の共有持分を処分したいと思ってもできない、このような親族間のしがらみや軋轢などから解放されたい、というご相談が多いです。

　・また、当初は共有者間で関係が良好でも、相続で代替わりをして、叔父、甥の関係になったり、いとこ同士になったりして関係が希薄になり、これ以上子供や孫に共有の負担を負わせたくない、というお悩みも多く聞きます。

①　自分の共有持分だけを第三者（不動産業者など）に売ってしまう方法

②　全員同意の上、全体を売却して、代金から経費を差し引いた残金を持分割合で分　ける方法（共同売却）

③　土地を分筆したり、建物を区分所有にしたりして、現実に分ける方法（現物分割）

④　裁判所に競売をしてもらって、代金を分ける方法

⑤　誰かが不動産全体を取得して、他の人に代償金を支払う方法（代償分割）

などがあります。遺産分割でも共有物分割でも基本的には同じです。以下で、各場合をもう少し詳しく説明しています。

　はい、違います。遺産分割前の遺産共有の状態から不動産を分けるには、遺産分割協議を行います。話し合いがまとまらに場合は、家庭裁判所に遺産分割調停の申し立てをします。調停でもまとまらない場合は、裁判所が審判を下し、最終的に解決します。

　他方、遺産分割で共有にすることを決めた場合や、共同売却により共有になった場合は、共有を解消するには共有物分割を行います。協議がまとまらなかった場合は、地方裁判所へ共有物分割請求訴訟を提起します。和解ができない場合は、判決により、競売、現物分割、代償分割など分け方が決められます。

　はい。法律上は問題なくできます。不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要なことはもちろんですが、自分の持分を処分するのは自由であり、他の共有者の同意は必要ありません。共有持分買取専門の不動産業者さんが買い取ってくれます。

　もっとも、売却が分かった後、他の共有者からクレームが来ることはあるでしょう。ただ、それは法律上のクレームではなく、事実上のクレームであり、自己の持分を処分したことで何か違法になるものではありません。あとは、不動産業者さんと残りの共有者さんで共有物分割の協議をしてもらうことになり、その過程で、クレームはなくなっていくのが一般です。

　はい、全員の同意があればもちろんできます。不動産仲介業者さんに頼んで高値で買い取ってくれる買主を見つけて、売買代金から仲介手数料や測量費、残置物処分費用などの必要経費を差し引いて、残金を持分割合で分けるのが一般的です。ただ、共有者の一人が「もっと高く売れるはずだ」などと言って、なかなか売却先が決まらない、というようなケースもあります。また、共有者の一人が共有不動産に居住しているような場合は、共同売却に応じないこともあります。そのような場合は、判決もらって競売をすることになります。

　裁判所に共有物分割請求訴訟（遺産分割前の遺産共有の場合は、遺産分割調停・審判）を提起し、「競売して代金を持分で分けよ」という判決を取得します。その判決書（控訴などされずに確定していることが前提です。）を、裁判所の執行部（東京地裁は目黒の民事執行センター（民事21部））に提出して、競売の申立てをします。約半年～1年で、入札方式により最も高い金額を入れた人が落札し、代金を裁判所に納付します。裁判所が経費を引いて、残金につき、各共有者の持ち分に応じた金額を分配してくれます。

　一般に、共有者の一人がこのまま住み続けたいとして代償分割（全面的価格賠償）を求める場合や、共有者の一人が現物分割をしたい場合に、他の方が競売で換価したいという形で争われます。

　条文上、現物分割と代償分割（全面的価格賠償）が優先されますから、現物分割が物理的に困難な場合（土地上に建物が建っているなど）や現物分割が著しい価格の減少を招く場合（土地の細分化など）で現物分割が出来ない場合、また、代償分割を請求する方に買い取る資力がない場合は、競売が認められます。

　競売の裁判例は「当事務所の裁判実績　１－１～５」をご参照ください。

　土地を持分割合に応じて現実に分けたり（分筆）、建物を区分所有建物に分けたりするなど、現実に物理的に分割をすることです。ただし、例えば土地が細分化されたり、土地の形が不整形となってしまったりして、価値が著しく下がってしまう場合や、公平さを害する場合などは許されません。なお、現物分割では価値の公平が実現されない場合に、金銭による補償と組み合わせる場合もあります（部分的価格賠償）。

　共有不動産を特定の人（例えば居住者）に取得させて、取得者は他の共有者に代償金を支払う、という分け方です。不動産を取得する人には代償金を支払う資力（支払能力）があることが条件となります。例えば、不動産が900万円の価値で、共有者がＡＢＣ3名おり（持分は各3分の1）、Ａが不動産全体を取得する場合は、ＡはＢとＣに300万円ずつ代償金を支払うことになります。不動産の価値は時価評価が原則ですが、当事者間で合意ができればその金額を基準にします。合意ができない場合は、裁判所で鑑定をしてもらうことになります。

　代償分割を主張している人（相手の持分を買い取りたいという主張）と買取金額が合わない場合、裁判所で鑑定を行い、公平な金額が査定されます。この鑑定は、裁判所に登録している不動産鑑定士が行います。費用は事案や鑑定士により異なりますが、土地建物だと200万円を超す場合も少なくありません。この費用を予納して鑑定が始まります。現地調査や近隣物件の調査などを行い、1～3か月程度で鑑定書が作成されます。

　事前に自分で不動産鑑定士や不動産業者に査定をしてもらい私的鑑定書を提出していても、双方当事者がそれを行い、双方に開きがあると、やはり最終的には裁判所鑑定が行われます。

　鑑定書が明らかに誤っている場合でもない限り、基本的には裁判所は鑑定に従って判決を書きます。

　共有者の一人が共有不動産への居住を継続したい場合は、代償金を支払って、他の共有者の共有持分を買い取る（代償分割）のが原則です。しかし、居住者に十分な資力がなく、あるいは感情のもつれから、支払いを拒むことも少なくありません。

　このような場合は、裁判所に共有物分割請求訴訟を提起して（遺産分割前の場合は家庭裁判所への遺産分割調停・審判の申立て）、競売判決を求めることが有効です。居住者は、競売を避けるために、代償金の支払いに応じることがあります。金額が決まらなければ鑑定を行って適正公平な代償金を決めることになります。鑑定を行ってもその金額を支払う資力が居住者になければ、やむを得ず、競売判決をもらって、競売を申し立てることになります。

　はい、特定の共有者が自己の持分を超えて共有物を使用している場合は、他の共有者は、その独占者に対して、「自己の持分を超える使用の対価」について償還請求（不当利得返還請求、損害賠償請求）することができます（民法249条2項）。

　たとえば、ＡＢＣ（持分各3分の1）の共有建物（賃貸すれば賃料相当額は月額９万円相当）を、Ａが独占使用している場合、ＢもＣもＡに対し、それぞれ月額３万円（＝９万円×３分の１が、ＢＣの持ち分に応じた対価）の使用料の請求をすることができます。

　ただし、ＡＢＣ間で事前に、「Ａが無償で単独使用してよい」という合意（黙示の場合も含む）が成立していた場合は、使用料の請求はできません。

　場合分けが必要です。

　まず、共有者間で何らの定めもないのに、勝手に一人の共有者が共有不動産を独占している場合には、共有者の持分の過半数の決定で、別の共有者にその共有不動産を使用させる決定をすることができますので、過半数の決定があれば、現在の使用者の同意がなくとも、明渡しを請求することができます（民法２５２条１項後段）。

　過半数の決定がない場合は、残念ながら明渡請求はできず、前記９の償金請求で使用対価を請求するか、共有物分割請求で共有の解消を図るしかありません。

　他方で、過去に共有者の持分の過半数の決定で、特定の共有者に単独使用権を与えていた場合は、改めて過半数の決定があったとしても、それだけでは明渡しを請求することはできず、現在使用中の共有者の承諾が必要になります（民法２５２条３項）。

　事務所により様々ですが、当事務所の弁護士費用は着手金は定額かつ低額で、成功報酬で調整をさせて頂く方式です。着手金と報酬金に分かれます。

（１）着手金　15万円と消費税　契約締結時

（２）報酬金　

　Ⅰ　換価処分をご希望の場合

　　　持分を換価（売却）して得た金額を基準とし（以下「換価金」という。）

　　①換価金が3000万円以下の場合　5％+9万円と消費税

　　　　例）2000万円の場合は、2000万×0.05+9万＝109万円と消費税

　　②換価金が3000万円を超え3億円以下の場合　3％+69万円と消費税

　　　　例）1億円の場合は、1億円×0.03+69万円＝369万円と消費税

　　③換価金が3億円を超える場合　2％+369万円と消費税

　　＊ただし、最低報酬は15万円と消費税

　Ⅱ　相手の持分を買取希望の場合　　

　　　相手の持分を買い取った金額を基準とし（以下「買取金」という。）、

　　その買取金の額に応じて、前記Ⅰの基準で報酬を決めます。

　　　　例）相手の持分を4000万円で買い取った場合

　　　　　　4000万円×0.03+69万円＝189万円と消費税

　Ⅲ　使用料（償金、不当利得金）を獲得した場合は上記に加え、

　　　獲得した使用料の１０％と消費税

　例）月３万円（年間３６万円）で５年間分の使用料１８０万円を獲得した場合。

　　１８０万円×１０％＝１８万円と消費税。

　不動産の共有物の処分（共有物分割、遺産分割）についは、基本的に全国対応しております。札幌、宮城、茨城、新潟、石川、埼玉、東京、神奈川、静岡、千葉、愛知、大阪、京都、兵庫、福岡、鹿児島など、これまで解決をしてまいりました。共有は観念的な持分割合ですので、どこの地域場所であっても、比較的定型的な手法で共有物分割請求による解決ができるからです（現物分割の場合は、現場を詳細にみることが必要になりますが、紛争の大部分は建物が土地上に建っているので現物分割以外の場合です。）。また、裁判になった場合でも、最近は、ウェブ会議がほとんどですので、頻繁に現地に行くことはほとんどありません。原則として当事務所からの対応が可能です。

　まずはメールとお電話で状況をお伺いし、Ｇｏｏｇｌｅの写真などでも現場の確認をします。 そして、ご受任が可能な場合は、出張対応させていただきます。初回出張費は無料です。現地調査など必要が生じた場合は、2回目以降は交通費の実費を頂戴します。よほどのことがなければ、1，2回の現地調査とご面談で、あとは上記裁判所のウェブ会議などで当事務所において対応ができます。

【対応地域】

北海道、 青森県 、秋田県、岩手県、山形県、宮城県、福島県、

栃木県、群馬県、 茨城県、 埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、

静岡県、長野県、山梨県、新潟県、石川県、福井県、富山県、愛知県、岐阜県 、

三重県、和歌山県、滋賀県、京都府、大阪府、奈良県、兵庫県、

香川県、徳島県、高知県、愛媛県、岡山県、広島県、山口県、鳥取県、島根県、

大分県、熊本県、福岡県、佐賀県、長崎県、宮崎県、鹿児島県、沖縄県

・まず、住民票を追跡するなどして、捜索をします。

・見つからない場合は、公示送達を利用して共有物分割請求訴訟を起こすことが可能です。公示送達とは、捜索をしても所在が不明の場合に調査結果を裁判所に報告して、裁判所の掲示板に訴訟提起の旨を掲示してもらい、これにより一定期間の経過で、訴状の送達があったとみなす制度です。相手が現れなくても訴訟が進められ、判決で、所在不明者の持分を取得したり、全体を競売したりできます。代償金の支払い方法は、例えば、法務局に供託をすることなどが考えられます。

・その他に、令和３年の改正で新設された、所在等不明共有者の持分の取得、譲渡の制度を利用して、所在不明者の持分を買い取ったり、不動産全体を譲渡したりすることも考えられます（民法２６２条の２、２６２条の３）。これについて詳細は、３，４で説明します。　

・原則としては成年後見を申し立ててもらうことになります。そのうえで、成年後見人と話し合いをしたり、成年後見人に対し訴訟を提起したりします。

・後見申立てが何らかの理由で難しい場合は、その理由や遅滞により損害が発生するおそれなどを裁判所に説明して、特別代理人を選任してもらい、特別代理人宛てに訴訟を提起することが考えられます。

　裁判所に共有者の一人について住民票等の調査をしたが所在不明であることを認定してもらい、その所在不明者の持分を申立人が時価で買い取る決定をしてもらう制度です。申し立てから３か月以上の異議期間を置いて、所在不明者や他の共有者から異議が出なければ、買取決定が出ます。具体的な金額は裁判所が決定します。買取代金は法務局に供託します。

　共有物分割請求訴訟は、共有者全員を当事者にしなければいけませんが（固有必要的共同訴訟）、所在不明者持分取得制度は、所在不明者だけを相手にすればよい、というメリットがあります。

　ただし、他の共有者が「自分も不在者の持分が欲しい」として別の申し立てをした場合は、各申立人が持分割合に応じて、所在不明共有者の持分を按分して取得します。また、他の共有者が共有物分割請求訴訟を提起した場合は、その訴訟が優先し、持分取得の裁判の申立ては却下されます。

　共有不動産の「全体」を第三者に譲渡（売却）する際に、所在不明者の持分も含めて全体を売却できるように申立共有者に所在不明者の持分を第三者に譲渡（売却）できる権限を与える制度です。

　３の取得制度と違い、所在不明者の持分を取得するのではなく、第三者に売却する制度です。

　第三者への全体売却が予定されている場合は、「３」で説明したように、いったん特定の共有者に取得させてから全体を売却するよりも、所在不明者の持分をそのまま直接第三者に譲渡（売却）したほうがスムーズであるため考案された制度です。

　たとえば共有不動産の固定資産税など、共有物に関する費用を支払わない共有者Ｂがいる場合、他の共有者Ａは「税金の自分の負担分を支払え」とまずＢに催告をします。この催告をしてから１年たっても支払いがなされない時は、ＡはＢに対し、相当の償金を支払って、Ｂの共有持分を強制的に買い取ることができます。ＡがＢに対して買取請求権行使の意思表示をした時に持分移転の効果が発生します（形成権）。

　相当の償金の額は、当事者の合意があればそれに従い、もめた場合は最終的には裁判所の鑑定で決まります。

　音信不通だったり、管理の意思がない共有者の持分を買い取るのに適しています。